Turun kaupungin tilaamaa kiinteistötaloudellista analyysia tarkemmin tarkasteltaessa sen objektiivisuus ja tasapuolisuus on kyseenalaista. Raportti ei mielestämme tuo riittävästi esiin raitiotiehen liittyviä taloudellisia riskejä, eikä siinä arvioida joukkoliikennevaihtoehtoja aidosti tasapuolisesti. Olemme koonneet keskeiset puutteet, jotka tekevät raportista hataran perustan näin mittavalle investointipäätökselle.
1. Raportti perustuu kaupungin omiin oletuksiin
Raportin Turun kaupungin toimeksiannosta laatinut Newsec ei ole päässyt tekemään itsenäistä arviointia Turun kiinteistömarkkinoista tai maankäytön kehityksestä, vaan kaikki arviot rakentamisen määrästä, aikatauluista ja odotettavista tuloista on saatu suoraan Turun kaupungilta. Tämä tarkoittaa, että raportissa vain toistetaan kaupungin antamia, yltiöpositiivisia tietoja ilman riittävän kriittistä tarkastelua. Esimerkiksi raportin taustalla olevia tulevien vuosien väestönkasvuennusteita on vuoden 2024 aikana tarkoitushakuisella tavalla korjattu merkittävästi ylöspäin ja nämä vaikuttavat oleellisesti arvioituihin kiinteistötaloudellisiin tuottoihin.
2. Rakentamisen aikaisia taloudellisia haittoja ei ole huomioitu (s. 3)
Raitiotien rakentaminen tulisi kestämään useita vuosia ja aiheuttaisi merkittäviä haittoja keskustan yrityksille, liikenteelle ja asukkaille. Tästä ei kuitenkaan ole raportissa mainintaa. Linja-autoihin perustuva joukkoliikennejärjestelmä esitetään vaihtoehtona, jolla ei olisi raitiotien hyötyjä vaikka todellisuudessa runkobussijärjestelmä - haluttaessa etuoikeuksilla liikenteessä - voidaan toteuttaa nopeasti ja koko kaupungin kattavasti murto-osalla kuluista ilman vastaavia häiriöitä.
3. Kiinteistöjen tulevat arvonmuutokset ovat epävarmoja ja huonosti yleistettäviä (s. 9)
Raportissa esitetään viittauksia erilaisiin kansainvälisiin tutkimuksiin, joissa raitiotien vaikutuksia kiinteistöjen arvoihin on tutkittu. Kuitenkin raportissakin mainitaan, että kiinteistötaloudelliset vaikutukset ovat vaikeasti mitattavissa ja riippuvat monista muista tekijöistä. Raportissa todetaan myös, ettei Helsingissä ja Tampereella ole voitu osoittaa, että raitiotie olisi yksiselitteisesti nostanut asuntojen hintoja sen varrella.
4. Bussivaihtoehdon kiinteistötaloudellisia vaikutuksia ei käsitellä tasapuolisesti (s. 13)
Raportin mukaan runkobussivaihtoehdossa rakentaminen kohdentuisi laajemmalle alueelle kuin pelkästään raitiotievyöhykkeelle. Tästä huolimatta raportti keskittyy joukkoliikennevaihtoehtojen vertailussa mielestämme tarkoitushakuisesti vain raitiotien vaikutusalueeseen ja jättää muun kiinteistötaloudellisen kehityksen muualla Turussa huomiotta. Jos koko kaupungin aluetta tarkasteltaisiin samoin kriteerein, bussivaihtoehdon kannattavuus korostuisi.
5. Maankäyttösopimuskorvaukset esitetään virheellisesti nettotulona (s. 16)
Kaupungin laskelmissa maankäyttösopimuskorvaukset esitetään nettotuloina, vaikka niillä rahoitetaan kaavoituksen, kunnallistekniikan ja julkisten palveluiden investointeja. Näin raportti antaa epätarkan kuvan kaupungille raitiotiestä syntyvistä taloudellisista hyödyistä. Todellisuudessa nämä tulot eivät ole puhdasta tuottoa, vaan niitä kohdistetaan kaavoituksen vaatimiin investointeihin kunnallistekniikkaan. Runkobussivaihtoehdossa rakentaminen toteutuu tasaisemmin ympäri kaupunkia ja pystyy raitiotievaihtoehtoa paremmin hyödyntämään olemassa olevaa kunnallistekniikkaa.
6. Maankäyttötulojen vertailu on vääristävä (s. 27)
Raportissa kyllä verrataan maankäyttösopimustuloja raitiotie- ja runkobussivaihtoehtojen välillä, mutta luvuissa on suuria ongelmia. Ensinnäkin vertailussa huomioidaan vain raitiotiekäytävä, vaikka raportinkin mukaan linja-autovaihtoehdossa rakentaminen tapahtuu tasaisemmin koko kaupungissa. Lisäksi kaupungin vertailulaskelmista puuttuu kokonaan ratikan oleellisesti korkeammat investoinnin ja operoinnin kustannukset sekä investoinnin rahoittamisen korkokulut.
7. Rakentamisen volyymit raitiotiekäytävässäkin ovat epärealistisia (s. 29)
Kaupungin tilaama raportti ennustaa - kaupungin itsensä antamien lähtötietojen pohjalta - raitiotievaihtoehdossa yli kaksi kertaa suurempaa asuin- ja toimitilarakentamista raitiotiekäytävässä, johon raportin tarkastelu on rajattu. Nämäkin oletukset ovat raportin kirjoittajienkin mukaan kyseenalaisia. Erityisesti Linnakaupungin, Iso-Heikkilän ja Varissuon rakentamisen volyymien ja aikataulun todetaan olevan optimistisia.
Lopputulos: Raitiotieinvestoinnille ei ole kiinteistötaloudellisiakaan perusteita
Kun raportin epävarmat ennusteet ja tarkoitukselliset vääristymät otetaan huomioon, käy selväksi, että kaupungin tilaamassa analyysissä raitiotiehankkeen kiinteistötaloudelliset hyödyt ovat liioiteltuja ja taloudellisia riskejä ei ole kunnolla huomioitu. Runkobussivaihtoehto on haluttu näyttää tarkoitushakuisesti heikompana kuin se todellisuudessa on. Päättäjien kannattaakin kysyä: Miksi Turku haluaa investoida satoja miljoonia hankkeeseen, jonka taloudelliset hyödyt ovat näin epävarmalla pohjalla?
