Turun kaupungin tilaaman kiinteistötaloudellisen analyysin raitiotien vaikutuksista tarkempi tarkastelu paljastaa sen olevan kaikkea muuta kuin objektiivinen ja tasapuolinen selvitys. Raportti ei tuo esille raitiotien taloudellisia riskejä, eikä siinä arvioida vaihtoehtoja rehellisesti. Alla on koottu suurimmat puutteet, jotka tekevät raportista heikon pohjan investointipäätökselle.
1. Raportti perustuu kaupungin omiin oletuksiin
Raportin Turun kaupungin toimeksiannosta laatinut Newsec ei ole tehnyt itsenäistä arviointia Turun kiinteistömarkkinoista tai maankäytön kehityksestä. Kaikki tiedot rakentamisen määrästä, aikatauluista ja odotettavista tuloista on saatu suoraan Turun kaupungilta. Tämä tarkoittaa, että raportti vain toistaa kaupungin virallista narratiivia ilman kriittistä tarkastelua. Raportin taustalla olevia tulevien vuosien väestönkasvuennusteita on vuoden 2024 aikana tarkoitushakuisesti korjattu merkittävästi ylöspäin.
2. Rakentamisen aikaisia taloudellisia haittoja ei ole huomioitu (s. 3)
Raitiotien rakentaminen tulee kestämään vuosia ja aiheuttaa merkittäviä haittoja keskustan yrityksille, liikenteelle ja asukkaille. Tästä ei kuitenkaan ole raportissa mainintaakaan. Sen sijaan bussivaihtoehto esitetään vaihtoehtona, jolla ei olisi raitiotien hyötyjä – vaikka todellisuudessa runkobussijärjestelmä - haluttaessa etuoikeuksilla liikenteessä - voidaan toteuttaa nopeasti ja koko kaupungin kattavasti murto-osalla kuluista ilman vastaavia häiriöitä.
3. Kiinteistöjen tulevat arvonmuutokset ovat epävarmoja ja huonosti yleistettäviä (s. 9)
Raportissa esitetään viittauksia erilaisiin kansainvälisiin tutkimuksiin, joissa raitiotien vaikutuksia kiinteistöjen arvoihin on tutkittu. Kuitenkin Newsec itsekin myöntää, että kiinteistötaloudelliset vaikutukset ovat vaikeasti mitattavissa ja riippuvat monista muista tekijöistä. Raportissa todetaan, että Helsingissä ja Tampereella ei ole voitu osoittaa, että raitiotie olisi yksiselitteisesti nostanut asuntojen hintoja sen varrella.
4. Bussivaihtoehdon kiinteistötaloudellisia vaikutuksia ei käsitellä rehellisesti (s. 13)
Newsecin raportti huomauttaa, että runkobussivaihtoehdossa rakentaminen tapahtuu laajemmalla alueella kuin pelkästään raitiotievyöhykkeellä. Tästä huolimatta raportti keskittyy joukkoliikennevaihtoehtojen vertailussa tarkoistushakuisesti vain raitiotien vaikutusalueeseen ja jättää muun kiinteistötaloudellisen kehityksen muualla Turussa laskelmassa huomiotta. Jos koko kaupunkia tarkasteltaisiin, bussivaihtoehdon kannattavuus korostuisi.
5. Maankäyttösopimuskorvaukset esitetään virheellisesti nettotulona (s. 16)
Kaupungin laskelmissa maankäyttösopimuskorvaukset esitetään nettotuloina, vaikka niillä rahoitetaan kaavoituksen, kunnallistekniikan ja julkisten palveluiden investointeja. Näin raportti antaa virheellisen kuvan kaupungille raitiotiestä syntyvistä taloudellisista hyödyistä. Todellisuudessa nämä tulot eivät ole puhdasta tuottoa, vaan ne kuluvat kaavoituksen vaatimiin investointeihin kunnallistekniikkaan. Runkobussivaihtoehdossa rakentamisen toteutuu tasaisemmin ympäri kaupunkia ja pystyy raitiotievaihtoehtoa paremmin hyödyntämään olemassa olevaa kunnallistekniikkaa.
6. Maankäyttötulojen vertailu on tarkoitushakuisesti vääristävä (s. 27)
Raportissa verrataan maankäyttösopimustuloja raitiotie- ja runkobussivaihtoehtojen välillä, mutta luvuissa on suuria ongelmia. Ensinnäkin vertailussa huomioidaan vain raitiotiekäytävä, vaikka raportinkin mukaan bussivaihtoehdossa rakentaminen tapahtuu tasaisemmin koko kaupungissa. Lisäksi kaupungin vertailulaskelmista puuttuu kokonaan ratikan oleellisesti korkeammat investoinnin ja operoinnin kustannukset sekä investoinnin rahoittamisen korkokulut.
7. Rakentamisen volyymit raitiotiekäytävässäkin ovat epärealistisia (s. 29)
Kaupungin tilaama raportti ennustaa - kaupungin itsensä antamien lähtötietojen pohjalta - raitiotievaihtoehdossa yli kaksi kertaa suurempaa asuin- ja toimitilarakentamista raitiotiekäytävässä, johon raportin tarkastelu on rajattu. Nämäkin oletukset ovat Newsecinkin mukaan kyseenalaisia. Erityisesti Linnakaupungin, Iso-Heikkilän ja Varissuon rakentamisen volyymien ja aikataulun Newsec toteaa olevan optimistisia.
Lopputulos: Raitiotieinvestoinnille ei ole kiinteistötaloudellisiakaan perusteita
Kun raportin epävarmat ennusteet ja tarkoitukselliset vääristymät otetaan huomioon, käy selväksi, että kaupungin tilaamassa analyysissä raitiotiehankkeen kiinteistötaloudelliset hyödyt ovat liioiteltuja ja taloudellisia riskejä ei ole huomioitu. Runkobussivaihtoehto on haluttu näyttää tarkoitushakuisesti heikompana kuin se todellisuudessa on. Kaupunkilaisten kannattaa kysyä: Miksi Turku haluaa investoida satoja miljoonia hankkeeseen, jonka taloudelliset hyödyt ovat näin epävarmalla pohjalla?
